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写字楼“售后返租”有哪些法律风险？

日期：2023/7/14 8:15:05 人气： 标签：大连 律师
导读：大连律师指出，售后返租，根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销…
  大连律师指出，售后返租，根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。实践上，对于投资人可能面临如下风险：
  1、购房与租赁分开，开发商向投资者转嫁经营风险。实践中开发商多将购房与返租剥离。开发商一般通过如下两种方式进行剥离：一是投资者与开发商签订写字楼买卖合同，而写字楼租赁合同则由开发商指定的经营管理公司与投资者签订，由经营管理公司通过租赁的方式从投资者手中获得经营权和使用权，经营管理公司承担返租租金的合同义务：二是开发商在其与投资者之间同时建立写字楼买卖合同和委托经营双重合同关系，开发商与投资者签订写字楼买卖合同的同时，也可以与投资者再签订委托经营合同，即投资人委托开发商对其购买的商业地产进行经营。
  上述两种模式本质上都是开发商收取投资者的投资后就将经营风险甩手转嫁给了投资者，如果经营不善，要么是经营管理公司承担责任，要么是投资者自己“自食苦果”，开发商则“独善其身”。实践中更有开发商在收取巨额房款后，携款潜逃的实例。
  2、投资者无法办理产权证的风险。地产项目开发过程中，存在开发商资金断裂、项目违法违规被叫停等可能性，这些可能性都会直接导致项目烂尾。烂尾楼无法进行竣工验收，自然也就无法办理房地产权属证书。
  另外，有的开发商会违背其规划报建的建设方案，而将整体的写字楼划分成为众多的小单位进行出售。当商业地产进入实际这营时，又因为部分写字楼多是大型企业入驻，要求整齐划一地利用，从而导致所有投资者的投资物业必须拥绑在一起，界址根本无法分清，测绘也无法开展，更无法办理确权至投资者名下的产权证。
  实践中，无法办理产权证的投资者比比皆是。虽然投资者可以向开发商主张相关法律责任，但若开发商本身已经没有实力和资金，则投资者能够获得的也仅仅只是一纸胜诉判决文书，对于投资者权益的保护，实际上只是隔靴搔痒。


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