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房产纠纷

“住宅商用”房屋租赁合同的效力及救济措施如何？

日期：2023/8/5 8:28:49 人气： 标签：大连 律师
导读：大连律师指出，住宅商用，就是指在区分所有的建筑物中，业主未经批准而擅自改变房屋用途，利用住宅从事经营性活动的行为，即城市物业业主将住宅用途的房屋改作商…
  大连律师指出，住宅商用，就是指在区分所有的建筑物中，业主未经批准而擅自改变房屋用途，利用住宅从事经营性活动的行为，即城市物业业主将住宅用途的房屋改作商业用途或办公用途的行为。
  实践中，“住宅商用”房屋租赁合同，其发生原因多种多样。概括来说，主要有以下三种：1、出租人擅自改变房屋使用性质出租。出租人明知房屋性质为居住，仍将其作为商铺出租，由此可能引发出租人的瑕疵担保责任。2、双方约定改变房屋用途。租赁双方对房屋用途均明知，在合同中明确约定房屋用作商铺使用。3、承租人未经出租人同意而擅自改变房屋用途。
  主流裁判观点认为，原《中华人民共和国物权法》第77条并未对住宅商用采取完全禁止的态度，只要经有利害关系的业主同意，业主可以将住宅改变为经营性用房。该条可以看作授权性规定，授予有利害关系业主同意权，但即使其利害关系业主不同意，其可以依据该条规定，主张排除妨害、财产损害赔偿，但对房屋租赁合同的效力不应产生影响。因而，《中华人民共和国物权法》第77条并非效力性强制性规定，承租人并非利害关系业主，如其仅以房屋租赁合同违反了该条规定为由，要求确认合同无效，法院不应支持。
  实践中，如果承租人因“住宅商用”被工商等部门查处而导致无法开展正常经营活动的，可以合同目的无法实现为由主张解除合同，从而从未来持续的不利益租赁关系中解脱出来，但其已经投入的租金一般不予退还。为减少纠纷，双方可以在租赁合同中明确房屋具体用途，出现无法正常经营后的处理方式、保证金的返还等。


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